2023/8 全球REITs市場月報

綜觀全球

全新專欄主要內容聚焦於全球REITs市場的表現，包含國家/區域/子產業的績效統計，REITs資金流向，總經數據/貨幣政策走向和對於REITs的影響。另也針對不同面向的觀察，來解析REITs市場的短中期看法。

全球主要國家或區域REITs漲跌互見

全球股市各產業幾乎全部下跌，僅能源類股受惠油價而上漲

資料來源：Bloomberg，2023/8/31

美國REITs子產業多數下跌，旅館REITs跌幅最重

工業型REITs和數據中心REITs維持於平盤，表現較佳

8月REITs子產業多數下跌，其中旅館/度假中心修正幅度最大，幅度達9.5%。數據中心REITs仍持續受惠AI人工智慧投資熱潮，月跌3.3%。8月工業型REITs和數據中心REITs維持於平盤附近。

資料來源：Bloomberg，2023/8/31

美國聯準會維持現行利率使資金再度淨流出

REITs資金8月更大幅度流出，合計淨流出13億美元

美國聯準會於7月利率決策會議如預期維持聯邦基金利率一碼至5.25%至5.50%區間。REITs資金8月再度轉為淨流出，合計淨流出7.1億美元。但隨著美國聯準會升息進入尾聲，REITs下半年資金流出情況可望改善。

資料來源：BoAML，2023/9/5

總經掃描

美國就業和通膨數據皆支撐經濟軟著陸機率增加

美國8月失業率上升且工資增長放緩，使預期Fed完成升息比例增加

美國勞工部9/1公布非農就業報告顯示，美國8月非農就業人數增加18.7萬人，高於預期的17萬人，與7月增加18.7萬人持平。8月失業率自3.5%升至3.8%，創一年半以來高點，亦高於預期的3.5%。平均時薪年增4.3%，低於7月的漲幅4.4%，最新就業數據反映美國經濟軟著陸的機率上升。美國8月失業率上升且工資增長放緩，使市場認為Fed已完成升息的比例增加。
美國商務部公布7月個人消費支出物價指數(PCE)年增3.3%，符合預期；Fed最重視通膨指標-扣除食品和能源的核心PCE物價指數年增長略增至4.2%，但季增年率修正值為3.7%，低於預期且創兩年來最低增速，顯示通膨持續降溫，然尚需較長時間才能恢復通膨目標2%或更低水準。

資料來源：Bloomberg，2023/9/1

Goldman Sachs進一步下調美國經濟衰退機率預期

FedWatch數據：美9月維持利率的機率增至92%；但今年再升息機率亦上升

聯準會主席鮑爾8/25於Jackson Hole 全球央行年會中表示，經濟增長持續高於趨勢水平，或使通膨進一步上升面臨風險，故在聯準會未來利率決策會議將謹慎評估是否需再度調升利率，並維持政策將通膨限制於2%目標至確定通膨持續下降。根據FedWatch工具顯示，市場預期聯準會9月將維持利率不變的機率增至92%；然對於年底前是否將至少再升息一次的機率亦上升至45%。
鑒於近期通膨和就業等經濟數據，Goldman Sachs首席經濟學家Jan Hatzius研究團隊再次下調美國經濟衰退的預期機率至15%，遠低於Bloomberg consensus機率60%。主因：在就業持續穩健增長和實際工資上漲的背景下，實際可支配收入有望明年重新加速增長，且緊縮貨幣政策將持續減弱並於明年初完全消失。未來降息時間點亦可能慢於預期，GS預期Fed直至2024Q2才會降息25bps。

資料來源：Goldman Sachs，2023/9/4

中國人行持續下調多項關鍵政策利率以支撐經濟

中國經濟數據反映內需疲軟且歐美消費者縮減開支壓抑供應鏈需求

中國人行8/15意外下調隔夜拆款、7天期和1個月期常備借貸便利(SLF)利率下調10個基點，分別降至2.65%、2.80%和3.15%；8/21再降中國1年期貸款市場報價利率(LPR)10個基點至3.45%、5年期以上LPR則持平於4.2%。中國央行於6月已下調7天期回購利率至1.90%，同時將1年期MLF操作利率下調10個基點至2.65%。僅時隔2個月再度調降，顯示中國經濟復甦乏力且房地產低迷。
中國7月份工業增加值年增3.7%，增速低於6月的4.4%，亦低於預期的4.6%；7月份社會消費品零售額總額年增2.5%，較6月的3.1%進一步放緩，且遠低於預期的4.4%。此外，7月城鎮調查總體失業率自6月的5.2%升至5.3%，為五個月來最高；且中國政府停止公布青年失業率數據更引人擔憂。中國內需疲軟，加上歐美消費者縮減開支導致海外出口需求減弱，中國工廠亦受其害。

資料來源：中國國家統計局，2023/8/31

市場洞察

中國房地產危機蔓延使政府積極推動政策救市

房地產「認房不認貸」政策放寬貸款優惠助中國房地產股反彈

8月中國全國房市政策環境繼續保持寬鬆，惟低迷態勢未改，新建住宅方面，8月房企推案積極性有所提升，但多數城市新房去化依舊緩慢；二手住宅方面，重點城市房源掛牌量居高不下，市場觀望情緒濃厚。據初步統計，8月廣州新房成交規模依舊低迷，年減約30％；每日房地產交易量較2021上半年更低至近60%。廣州、深圳8/30相繼宣布實施「認房不認貸」政策，大幅降低有意置產或換購房屋的門檻。
以廣州來說，原自備頭期款需達房價的四成到七成，「認房不認貸」實施後，頭期款大幅降至三成，且房貸利率將由4.8％降至4.2％，有助於降低民眾購房門檻和購房成本，穩定房市預期，修復市場信心。

資料來源：Goldman Sachs，2023/8/31

歷史經驗上市房地產於私募房地產下跌後報酬可觀

私募房地產的季度下跌後，上市房地產未來一年漲幅皆達雙位數成長

資料來源：NCREIF, Cohen & Steers，2023/3/31

REITs營運現金流估值較美股吸引力增加

REITs股利率相較BBB公司債殖利率(7-10年)利差界-1至-2個標準差間

資料來源：FactSet, Citi，2023/9/7

展望：相對報酬表現仍受到公債殖利率壓抑，靜候中期底部浮現

REITs整體而言還是比較偏向價值股導向，故今年相對呈現落後表現，近期也因為公債殖利率緩步墊高，REITs表現也較為平淡。但市場對於經濟軟著陸的期待越來越高，一旦利率端和經濟成長的疑慮消除，中長期重回穩定表現的機會可期。